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关于篮球的投注app 内地REITs破局之艰:第3家绕道香港 5项物业67.8亿元

发布时间:2020-01-10 15:21:57    浏览次数:4489

关于篮球的投注app 内地REITs破局之艰:第3家绕道香港 5项物业67.8亿元

关于篮球的投注app,◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)  

◎ 编辑 | 密探君

上周五,招商蛇口公告控股子公司“招商局置地”(主打商业地产平台)设立房地产投资信托基金(REITs)并在港交所上市的消息。而近期,国内最大的互联网电商巨头阿里巴巴也即将登陆港交所。

如今,内地大型央企、超级互联网巨无霸等密集赴港上市,在当前“乱港事件”愈演愈烈以及西方唱衰香港的特殊大背景下,对于依靠房地产与金融强力支撑的香港来说,无疑是对其最强有力的支持。

招商局置地REITs一旦上市,将是内地在港发行的第3只REITs产品,而此前两只就是越秀REITs、开元产业REITs。截至目前,在香港挂牌交易的REITs产品一共12只。

9月以来,越秀REITs先以11亿元出售新都会大厦物业,最近斥资1.1亿港币收购城建大厦、财富广场两个物业停车位。作为REITs管理者,最重要的是优化资产组合,稳步提高收益率。

从交易构架看,招商局置地REITs通过境外子公司(即REITs管理人)收购招商局置地间接持有深圳南山区蛇口区域的5项商业物业即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦及一项商场物业即蛇口花园城中心作为底层资产公开发行REITs基金单位。

上述5项物业,截止9月底的总评估值约67.8亿元。保障广大REITs基金投资人的利益,招商蛇口还披露了该REITs未来4年业绩分红承诺的重要事项。

就招商局置地REITs赴港上市而言,其实也是无奈之举。3年前,国家就曾出台相关文件鼓励发展资产证券化,包括REITs试点等政策利好,尤其是住房租赁市场的资产证券化,一度成为资本市场热议的焦点。

据相关统计,2018年全年中国境内共发行“类REITs”产品13只,发行额253.68亿元。之所以叫“类REITs”,主要是因为标准化程度不够高,所以带来的致命问题就是流动性。

从交易结构看,类REITs通常是“股+债”架构,而绝大多数资质较优企业发行“类REITs”主要为资产出表,降低负债率。所以参与者主要是较大规模的机构投资者,而我们印象中所谓“REITs”主要是指公募REITs产品,就像投资股票一样自由买卖,不同的是,REITs分派率为当年净利润的至少90%。

此外,“类REITs”产品内含的局限性比如:首先是产品期限较短,开放期通常3年,一部分设计成“3+2”年,留出2年退出期,到期原始权益人通过回购、再融资或资产转让等让投资人退出;其次,“类REITs”大多依赖于“强主体”,债性更强。

一周前,亿翰智库董事长陈啸天在成都演讲时解释说,深圳豪宅之所以受热捧,主要是社会资金没去处,豪宅能火,也是必然的。“希望REITs工具早点放开!如此一来,商用物业就可以大量吸纳社会富余资金,成为获取不错收益的稳定投资渠道。”详情,请看《思享家|陈啸天:豪宅市场格局“生变”,未来不在一线城市》一文。

但遗憾的是,国家呼吁REITs试点至今依然仍未在大家最为关心的税收、信用与风险真隔离等关键性问题上实现大的突破。这导致很多大型房企之前喊了很久却无下文,或出走海外。

比如大连万达,2015年曾以旗下万达广场新项目借助万达块钱推出过“稳赚1号”理财投资产品,在设计退出方式时除在快钱交易平台转让外,还考虑过REITS方式上市退出等,但目前更多项目融资则依托集合信托计划“滚雪球”。

2017年,绿地集团曾公告拟将旗下价值210亿元的酒店资产设立REITs,计划上市地是新加坡,但遗憾的是,这一重大动作也至今杳无音讯,不了了之。

当前国家严格控制银行等资金流向房地产,对于内地涉购物中心、酒店等大型商业房企而言,资金压力不言而喻,资产出表迫在眉睫,但隐形刚兑依然存在,所以金融监管层对内地REITs依然颇为谨慎。

但问题是,受电商冲击,新消费崛起,中国经济放缓,大众消费受影响,你的物业运营能力和经营成效又到底如何,收益率又怎么样,都是一环扣一环的,已绝不仅仅仍停留于一个金融方案的问题。

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